Pedro Antônio B. Martins
No momento das renovações judiciais dos contratos de locações comerciais dos imóveis situados nos Shopping Centers poderá surgir uma importante questão, ainda não apreciada pelo Judiciário, envolvendo interesses de locadores e locatários.
Sabe-se que esses interesses são, hoje, vultosos: os contratos são arduamente disputados e as firmas locadores não são, em geral, pessoas físicas (incapazes de construir um fundo de comércio), mas empresas comerciais ou industriais cujo objetivo e, precisamente, o da exploração de centros de vendas.
Um dos pressupostos da ação renovatória, que possibilita aos inquilinos a renovação de seus contratos comerciais ou industriais independentemente da vontade dos locadores é a constituição, por parte daqueles, de um fundo de comércio ou de indústria no imóvel locado durante o período do contrato.
Conceituado o fundo de comércio como uma organização que visa uma exploração lucrativa, é uma propriedade imaterial composta de direitos ou coisas incorpóreas (direito à renovação, nome comercial, invenções, clientela e freguesia, etc...) e de coisas corpóreas ("ponto", imóveis, instalações, acessos, benfeitorias, móveis, etc...)
Com os shopping centers surgirá um problema novo no direito brasileiro relativo à possibilidade de um conflito sobre o direito à propriedade dos fundos (de comercio e de indústria) pressuposto indispensável ao direito à renovação judicial dos contratos de locação.
A clientela dos comerciantes - parcela de consumidores que integram o fundo pelas qualidades pessoais ou excelência das marcas de quem o explora (é o personal goodwil do direito inglês) pode se oposto a freguesia - a achalandage (de chaland, o pasante sem rumo predeterminado), o comprador influenciado pelo estilo arquitetônico, a topografia, a comodidade urbana (ou locel goodwill conforme o Landlod and Tenamt Act, 1927.5).
A lei protege a clientela do locatário (fundo de comércio) ou o "ponto", os demais fundos de comércio serão uma decorrência do espaço e da habilidade do comerciante ou serão uma conseqüência de circunstâncias particularíssimas de local, criadas pelas empresas comerciais ou industriais?
Cremos que a questão só poderá ser decidida caso a caso, razão pela qual deverão merecer, desde já, a atenção dos interessados, quer quanto à inserção de cláusulas específicas nos contratos, quer quanto aos ônus da publicidade e da propaganda do negócio e do "ponto".